자녀에게 증여할 부동산을 망설이다 보면 재산의 절반을 세금으로 낼 수도 있습니다. 증여세의 계산구조를 통해 어떻게 절세방법을 적용하는가에 따라서 달라지는 세금에 대해 궁금하지 않나요? 증여세 없이 부동산을 증여하는 절세전략 방법에 대해 알아보겠습니다.
증여세 계산구조를 통한 증여세 절세전략
세금과 관련해서 가장 기본적인 절세 방법은 항상 그 세금에 대한 계산 방법에서 찾아볼 수 있습니다. 증여세의 계산구조를 통해서 어떤 항목이 절세 방법으로 그리고 어떻게 활용할 수 있는지 몇 가지를 살펴보겠습니다.
1.감정평가를 활용하면 증여세를 줄일 수 있다.
2.10년마다 자녀에게 증여해라.
3.양도세 중과가 아니면 부담부증여가 유리하다.
1. 감정평가를 활용하면 증여세를 줄일 수 있다.
증여란? 증여자가 증여 의사를 표시하고 수증자가 이를 승낙하면 이루어지는 일종의 계약입니다. 증여할 수 있는 자산에 제한은 없습니다. 부동산도, 금융상품도 모두 증여가 가능합니다.
여기에서 핵심은 증여재산가액이 됩니다. 증여는 대부분 현금이나 부동산인데 얼마를 증여받느냐에 따라서 세금이 달라지기 때문입니다. 특히 부동산의 경우 해당 부동산의 가치에 대한 평가방법의 원칙이 시가입니다. 시가를 알 수 없을 때에는 기준시가를 통해 재산을 평가하지만 그 시기가 명확하지 않으면 유사한 부동산을 준용하기 때문에 부동산에 대한 기가의 가장 대표적인 것이 감정가액이 됩니다.
거래가 많은 아파트의 경우에는 부동산 평가금액을 준용하지 않아도 되겠지만 대부분 부동산의 실거래가 높게 거래된다는 점에서 오히려 불리할 수 있습니다. 그래서 부동산의 가치 평가를 감정할 것인지? 아니면 인근 부동산 시가를 준용할 것인지 유리한 방법을 선택해야 합니다.
증여세 계산구조 : 증여재산가액과 세율
증여재산가액+증여재산가산액-채무-증여재산공제 = 과세표준×세율=산출세액-세액공제+가산세= 납부세액
증여재산 평가방법
원칙:증여일 현재 시가로 평가
1.해당부동산에 대한 매매가액, 감정가액, 감정가액, 경매가액, 공매가액 등
2.유사부동산에 대한 매매사례가액 *예외 :시가를 모를 경우 기준시가 적용
해당 부동산에 대한 감정가액 > 유사부동산에 대한 매매사례가액
세율
| 과세표준 | 세율 | 누진공제액 |
| ~1억원 이하 | 10% | - |
| 1억원 초과 ~ 5억원 이하 | 20% | 1,000만원 |
| 5억원 초과 ~10억원 이하 | 30% | 6,000만원 |
| 10억원 초과 ~ 30억원 이하 | 40% | 1억 6,000만원 |
| 30억원 초과 ~ | 50% | 4억 6,000만원 |
예를 들어 주택공시가격이 4억9천만원인 증여부동산의 주변 평가금액이 7억5천만원이라면 감정평가를 받아 감정가액이 6억원이라면 이것을 배우자에게 증여하면 증여재산공제 6억원으로 해서 납부세액이 0원입니다. 하지만 감정평가를 하지 않았으며 증여재산가액 7억원에서 증여재산공제 6억원을 제하고 1억5천만원에 대한 과세표준 20%를 적용하고 누진공제 1천만원을 뺀 2천만원의 납부해야 할 증여세가 나오게 됩니다.
2. 10년마다 자녀에게 증여해라
증여재산가산액은 해당 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우 그 직계존속의 배우자 포함)으로부터 받은 증여재산가액을 합한 금액이 1,000만원 이상이 경우를 말합니다. 그래서 10년마다 증여재산공제를 활용하면 출생(1세) 2,000만원, 11세 2,000만원, 21세 5,000만원, 31세 5,000만원까지 총 4회 1억 4,000만원을 증여하더라도 증여세가 발생하지 않습니다. 반면 31세 자녀에게 1억 4,000만원을 증여할 경우 공제액 5,000만원을 초과한 9,000만원의 10%인 900만원의 증여세가 발생합니다.
3. 양도세 중과가 아니면 부담부증여가 유리하다
마지막으로 증여세 계산구조에서 채무를 차감할 수 있다는 점입니다. 여기에서 채무는 증여부동산에 담보된 채무(대출금, 전세보증금 등)을 말하는 것입니다. 부담부증여란 수증자가 증여를 받음과 동시에 일정한 부담을 하여야 할 채무를 함께 부담하는 것을 부관으로 하는 증여계약을 말합니다.
따라서 부담부증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액은 증여세 과세가액에서 차감하되, 차감한 채무액 상당액은 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것이므로 양도에 해당되는 것입니다.
다만, 배우자간 또는 직계존비속 간의 부담부증여(상증법상 증여추정 포함)로서 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외합니다. 만일, 증여재산가액을 초과하는 채무액을 수증자가 인수한 경우에는 초과하는 채무액은 반대로 수증자가 증여자에게 증여한 것으로 봅니다.
그러니까 한 울타리로 보면 채무도 없이 단순하게 증여하는 것보다 채무를 안게 되면서 자녀는 증여세를 부모는 양도소득세가 발생하지만 합계 금액이 단순 증여보다 적다면 세금을 더 적게 줄 수 있는 효과가 있게 되어 부담부 증여도 잘만 활용하면 세금을 절세할 수 있습니다. 그래서 부동산 양도세 중과세가 되지 않는 지금 시기에 활용하기 좋은 방법입니다.
전제조건
취즉가액 : 4억원, 증여당시 시가 : 8억원, 채무금액 :5억원, 보유기간 : 10년, 기본세율 적용대상 증여세 신고세액 공제 및 양도소득세 기본공제 무시
| 단순증여 | 부담부증여 | |||
| 증여세(자녀) | 증여세(자녀) | 양도소득세(부모) | ||
| 증여재산가액 | 800,000,000원 | 800,000,000원 | 양도가액 | 500,000,000원 |
| 채무금액 | - | (500,000,000원) | 취득가액 | (250,000,000원) |
| 증여세 과세가액 | 800,000,000원 | 300,000,000원 | 양도차익 | 250,000,000원 |
| 증여재산공제 | (50,000,000원) | (50,000,000원) | 장특공제 | (50,000,000원) |
| 과세표준 | 750,000,000원 | 250,000,000원 | 과세표준 | 200,000,000원 |
| 세율 | 30% - 60,000,000원 | 20%-10,000,000원 | 세율 | 38% - 19,940,000원 |
| 산출세액 | 165,000,000원 | 40,000,000 | 산출세액 | 56,060,000원 |
| 증여세 | 165,000,000원 | 증여세+양도소득세 | 96,060,000원 | |
가장 절세 효과가 있는 방법은 부담부 채무에 대해서 부모가 내야 할 양도소득세가 비과세가 적용되는 것이라면 단순 중요했을 때 아까 1억 6,500였는데 이 경우 자녀에게 부담부 증여를 한다면 4천만원 증여세와 부모는 1주택 소유로 양도소득세가 비과세 대상으로 울타리 세금이 거의 4배나 차이난다는 점에서 지금 같은 시기에 가장 현명한 증여세 절세전략이 됩니다.
상속, 증여세 등 25년만에 세법 개정
상속세 체제를 이번에 정부가 바꾸기로 했습니다. 최고 세율을 낮추고 자녀 공제 금액도 늘려 세부담을 줄이는 것이 정부가 내놓은 방안입니다. 이번 정부가 밝힌 올해 세법 개정안은 상속세와 증여세 부담 완화에 집중되어 있습니다.
현재 5개인 과세표준 구간을 4개로 줄이고 최고 세율은 50%에서 40%로 낮추는 게 핵심입니다. 지난 25년간 유지해온 상속세율 과세표준을 조정했는데요. 최고세율이 적용되는 상속금액은 30억원 초과에서 10억원 초과로 낮추고 10%의 최저세율을 매기는 과세표준은 1억원 이하에서 2억원 이하로 올렸습니다.
여기에 자녀 한 명당 5천만원이 적용됐던 상속세 자녀공제 금액이 5억원으로 대폭 확대되면서 자녀가 많을수록 상속세 부담이 줄게 됩니다.
결론
부동산을 자녀에게 증여할 때 증여세를 절감하는 방법을 잘 활용하면, 상당한 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 감정평가를 통해 부동산 가치를 적정하게 평가하고, 10년 주기로 증여하여 증여재산공제를 최대한 활용하며, 양도세 중과가 아닌 경우 부담부증여를 통해 채무를 이전하는 방법을 고려하는 것이 중요합니다. 이러한 전략들을 종합적으로 활용하면, 증여세 부담을 크게 줄이고 자산을 효과적으로 이전할 수 있습니다. 부동산 증여 시 절세 전략을 잘 계획하여 실행하면, 자녀에게 재산을 물려주는 과정에서 세금으로 인한 부담을 최소화할 수 있습니다. 따라서 전문가의 조언을 받아 체계적으로 접근하는 것이 필요합니다. 세법은 자주 변경되므로 최신 정보를 바탕으로 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다.
